Q2　建物の改築や外壁塗装費用は　売却時に譲渡所得から引ける？

　所有しているファミリー向けのアパートを、単身者向けのワンルームのアパートに改築し、外壁塗装もしたうえで、売却します。改築費用や外壁塗装費用は譲渡所得の計算上、どのように取り扱えばよいでしょうか。

A2　建物の用途変更に伴う支出は「資本的支出」として取得費に算入されるので、譲渡所得の計算上、控除可能です。一方で外壁の塗装費用は建物の維持に必要な「修繕費」として原則的に控除できる譲渡費用にはなりません。

　譲渡所得の金額の計算時に控除できる資産の「取得費」は、資産の取得に必要な金額と設備費、改良費の額の合計額とされています。ファミリー向けのアパートを単身者向けのワンルームに変更する改築費用は、用途変更に伴う改良費と判断され、取得費として譲渡所得の計算時に控除可能です。

　一方、外壁の塗装は現状維持のための支出なので、修繕費に該当します。資産の維持に要した費用なので譲渡費用とはなりません。なお、修繕後に賃貸する期間があって売却した場合には、修繕費として不動産所得の必要経費に算入します。

　売却までに賃貸しないまま相当期間が経過している場合は、いずれの費用も必要経費や譲渡費用に算入できなくなることがあります。

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